张先生准备向某房产中介公司购买一套售价为92.2万元的产权房，签了“委托购房协议书”后，中介公司向他收取了定金2万元，后来张先生对房子不满意，要求退回定金，但中介公司不同意。

　　点评：按照相关规定，中介公司收取的佣金最多不得超过房价款的2.5％。据此计算，该公司在这笔买卖中能获得的佣金最多为22900元。而按《担保法》的有关规定，担保费（即定金）不得超过合同标的（即佣金）的20％。所以，作为担保方的中介公司，最多只能收4580元的定金，中介公司收张先生2万元的定金显然不合法。但毕竟是张先生毁约在先，因此中介公司虽然要把2万元定金全额退回给他，张先生也得支付一定的违约金。对于以上定金的计算方式，消费者应做到心知肚明，这样才能不让不法商家有机可乘。

　　陈先生定购了一套1500元的组合家具，预付定金400元。不料交货前一天，家具公司来电告知必须加钱才能做。按照消费者权益保护条例，违约的家具公司应按双倍定金赔偿消费者。谁知，当陈先生拿出收据一看，上面写的不是“定金400元”，而是“订金400元”，这一字之差，让陈先生应获的赔偿不翼而飞。

　　点评：“定金”与“订金”，含义截然不同。定金在《担保法》中有明确规定，当事人可约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债权人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。并且定金应当以书面形式约定。而订金在一般情况下被视作预付款，如收受订金一方违约，只须退还所收款项，而无须双倍退还。陈先生最终虽然拿回了400元订金，但却无法获得原本理所当然的赔偿。

　　“订金”与“定金”一字值万金

　　北京市的一位女士交了两万元购房定金，与开发商签订了认购合同，可最后不但没有买到自己定的房子，而且已经交纳的两万元定金也要不回来了。后经过反复协商，开发商同意返还她一万元定金。×女士还是觉得很冤，希望本站能够公布这件事情的来龙去脉，让各方面都能总结点经验教训。

　　2002年3月31日，×女士于到某售楼处看房，当时接待的是D小姐，她说：“房价这几天优惠，现在交2万元定金可以享受优惠价。”×女士看中了其中的一套房，但×女士没带这么多的现金，D小姐当即就口头承诺：先交2000元也可以按优惠价，于是×女士就交了2000元的定金。当时×女士告知D小姐她要经常出差，不在北京，有事情电话联系。

　　2002年4月3日，D小姐打电话给×女士，让×女士赶紧去交18000元余款，并向×女士承诺“只要在近期内把这些余款交齐，还是可以享受优惠价的，否则就不能享受优惠价了。”×女士当时在国外无法回来，赶紧打电话给自己公司员工第二天赶到售楼处，以支票的形式支付18000元。

　　交完款后的一个多星期后，×女士回到北京，亲自去询问购买此房事宜时，D小姐却说此房已涨价，而且×女士认购的房型均已售完。×女士当即要求退回定金，D小姐说不能退，只能再选择其他房型，但已没有优惠价。

　　在2002年秋季房展会上，×女士发现该售楼处的房价并没有像D小姐说的涨价了，而且×女士认购的户型依然有售。×女士再次找D小姐询问，D小姐则说这种户型可能其他销售人员有，她手头上没有，并承诺帮助×女士询问，但一直到2003年春节，D小姐也没有和×女士联系。万般无奈，×女士只好要求退还自己交纳的两万元定金，×女士认为：由于对方的销售人员承诺可以保留价格，她才交了定金，但回国后不但房子涨价了，而且自己需要的户型也卖没了，责任全再对方，她要求退还定金是合理合法的。

　　开发商却这样认为：D小姐并没有对×女士承诺保留价格，价格都是完全执行公司的统一调控；×女士认购的房屋是2003年1月份才出售，而且价格也没有提高；×女士没有按照《认购合同》约定的期限来签购房合同，根据《认购合同》的规定，两万元定金不予退还。

　　非常遗憾的是，消费者在购房过程中欠缺保留证据的习惯和意识，×女士提出的说法拿不出有效的证据来支持，以至于纠纷发生的时候，双方各执一词。虽说双方都缺少有效证据，但是《认购合同》的约定，在此时就起到了重要的作用。

　　王海在线接到消费者委托后，曾经多次和开发商友好协商，开发商也很尊重消费者和王海在线，曾回复如下：

　　最终双方做出了让步，达成一致意见，开发商退还×女士一万元，双方签署了解除(认购)协议：

　　双方签订的解除协议

　　5月21日，王海在线为消费者取回了开发商退还的一万元。虽然事情不很圆满的解决了，但对消费者和开发商都应当留下深刻的思考和教训。

　　律师观点：

　　购房者买房先交定金是已经是房地产业的行规，购房者往往都要和开发商签订一份《认购合同》，对于购房者来说，想减少定金纠纷要注意：

　　第一、如果还没有下定决心要买的话，可以先交“订金”，不要交“定金”。

　　“订金”和“定金”音同字不同，虽说一字之差，却大不相同。“订金”属于预付款，而“定金”是签约的保证，属于“违约”定金。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定：属于预付款性质的款项可以退还，但交的是定金的话，就适用定金罚则了。

　　第二、最好要把销售人员的承诺书面化或保留好证据，以防日后没有证据来证明自己的主张。

　　第三、对于认购合同中的内容一定看清楚，特别是价格、户型、面积、地理位置、违约责任，有不同意见应当即提出并修改。

　　对于开发商来说，在签订认购合同时应该告知购房者签约的期限及违约责任，以避免和减少与购房者的定金纠纷；房地产的价格一定要在醒目处公示，以增加购房透明度，让消费者明明白白的放心购买，并可以减少和避免今后可能发生的各种纠纷。

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